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マンションリノベーションの注意点!実はできないことがある

マンションリノベーションは戸建て住宅と違い、リノベーションでできないこともあります。できない理由は構造・区分所有・管理規約によるものなどさまざまです。この記事では、マンションリノベーションでできること・できないことを紹介します。

マンションリノベーションの注意点!実はできないことがある

構造によるマンションリノベーションの注意点

マンションの構造は大きく分けて「壁式構造」と「ラーメン構造」の2種類があります。
「壁式構造」の場合、間取りの変更に制約がある可能性が高いため、リノベーションの前に確認しておきましょう。

マンションリノベーションの注意点!実はできないことがある

壁式構造

壁式構造とは、柱や梁ではなく、床・天井・壁で建物を支える構造のことです。壁は耐力壁と呼ばれる、横や縦からの力に強い鉄筋コンクリートが使われます。高層の建物では必要な強度が保てないため、5階以下の低層建物に多いです。
壁式構造のマンションでは住戸内部にも耐力壁を使用している場合があります。耐力壁がなくなると建物が倒壊しやすくなる恐れがあるため、リノベーションの際にも壁は壊せません。そのため、部屋の間の壁をなくすなど間取りの変更ができないこともあり得ます。
壁式構造のマンションをリノベーションする際には、希望する間取りにできるかどうか注意して計画する必要があるでしょう。

ラーメン構造

ラーメン構造とは、主に柱と梁で建物を支える構造のことです。柱と梁で作った枠組みに壁や床を張って建物を作ります。基本、壊せない躯体は住戸の外周にあたることが多いです。そのため多くの場合、室内の間取り変更は自由にできます。リノベーションで大幅に間取りを変更しやすい構造といえるでしょう。

「専有部分」のマンションリノベーションの注意点

マンションリノベーションの注意点!実はできないことがある

マンションは建物の区分所有などに関する法律に基づき「専有部分」「共用部分」に分かれています。

専有部分とは、建物の内側にある壁や床で囲まれた住居スペースのことです。分譲マンションは区分所有権が定められており、区分所有権が行使できる範囲が専有部分になります。
専有部分はリノベーションができる部分が多いですが、一方でできない部分もあるため注意が必要です。

「専有部分」でできること

・間仕切り壁の撤去や増設
・壁、天井などの内装の貼替え
・室内扉など建具の交換
・キッチンや洗面台など設備機器の交換 など

コンクリート躯体以外の室内の間仕切り壁の撤去や増設を行い、間取りの変更ができます。
壁や天井の内装を張り替えたり、断熱材を入れるなどして断熱効果を高めたりも可能です。なお、床はマンションによって決まりがあるため、後述する床材の説明をご確認ください。
その他、室内扉などの建具やキッチンや洗面台、トイレといった設備の交換もリノベーションで対応できます。ただし、設備の交換ではなく位置を変更したい場合はできない可能性もあるため、注意が必要です。

「専有部分」でできないこと

基本的に専有部分であれば希望通りにリノベーションはできます。
ただし、マンションごとに「管理規約」「細則」などで定められており、場合によってはできないこともあるため確認しておきましょう。なお、実際に工事を始めるときは管理組合に事前に申請し、承認を受ける必要があります。

〈床材の変更〉

マンションでは防音のために遮音性能のある床材の使用が定められている場合が多いです。
ご希望の床材でリノベーションができるかどうかは規約によって異なりますので、床材の仕様や施工方法などを管理組合に確認しておきましょう。

電気・ガス設備の設置

マンションリノベーションでは設備の変更が可能です。しかし、ガスから電気に変えたり、新しく電気設備・ガス設備を設置したりすることは、できない場合もあります。
なぜなら、マンション全体で同時に使用できる電気・ガス容量が決まっているからです。特に築年数が経っているマンションでは電気容量に余裕がなく、容量を増やせないケースが多いです。
たとえば「ガスコンロからIHコンロに変更したい」「床暖房を新規に設置したい」という希望があっても、電気容量が不足していた場合はリノベーションができません。
ガス設備の場合も同様です。ガス床暖房の導入のためには、ガス給湯器の交換が必要な場合があります。しかし、給湯器の号数の変更を希望しても、マンションによっては制限される場合があります。
新たに設備を増やしたいときは、電気・ガス容量を増やせるかどうか事前に管理組合に確認しておきましょう。

〈水回りの位置変更〉

マンションリノベーションでは基本的に、キッチンや浴室、トイレなどの水回りの移動もできます。
ただし、管理規約によっては下階への音の問題、水漏れの問題などの理由で、位置の変更を規制している場合があるため注意が必要です。
また、排水管の位置の変更に伴い、排水の勾配を確保できないなどの問題があったり、水回りに必須な換気ダクトの移動ができなかったりする場合もあります。
これらの理由から思い通りにリノベーションできない場合もあるので。事前に確認が必要です。

「共用部分」のリノベーションの注意点

マンションリノベーションの注意点!実はできないことがある

「共用部分」とはマンションの住人全員が共同で所有する部分のことです。具体的には以下の部分を指します。

・コンクリート躯体
・階段
・駐車場
・玄関ドア
・バルコニー
・エントランス
・エレベーター
・パイプスペース など

普段住人であれば使用する集合玄関やエレベーターといった設備のほか、玄関ドアやバルコニーも共用部分にあたります。共用部分は原則リノベーションができません。修繕なども管理組合によって行われます。

「共用部分」でできること

共用部分のリノベーションは原則できません。
一見するとリノベーションできると勘違いしそうな部分もあるため、マンションごとの管理規約等で確認しましょう。

「共用部分」でできないこと

共用部分はリノベーションできませんが、なかには「リノベーションできそう?」と誤解しやすい部分もあります。一部はできて一部はできない、ということもありますので誤解しないよう、あらかじめできない範囲を把握しておきましょう。

〈玄関ドアの交換〉

各住戸の玄関ドアは部屋の一部のため専有部分だと勘違いしやすいですが、実は共有部分として設定されています。細かく分けると玄関ドアの外側は共有部分、内側は専有部分として設定されることが多いです。
そのため、玄関ドアの交換は原則できません。
なお、ドアの内側部分の仕様変更は可能です。内側を塗装したりシートを貼ったりすることはできますので、リノベーションした部屋の雰囲気に合わせることはできるでしょう。
ただし、各マンションの状況によっては管理規約が異なる場合もあります。玄関ドアの内側を塗装する前に確認しておくと安心です。

〈窓サッシの交換〉

玄関と同様に、窓も共有部分と専有部分と境目に設置されています。多くの管理規約では窓は共用部分の扱いです。
外見や構造に統一性を持たせるため、また防火としての性能を保つために共用部分として設定される場合が多いです。
そのため、窓サッシの交換は原則できません。マンションによってはガラス部分のみの交換は可能な場合もあるため、リノベーションで窓も変えたい場合は確認しておきましょう。
なお、内側に内窓などを設置することは可能です。

〈パイプスペースの移動〉

パイプスペースとは、給排水管やガス管などの配管を収納している部位です。
シンクや浴槽からでる雑排水とトイレからでる汚水を分けて配置されるのが一般的のため、多くの場合は住居スペースに2か所設置されています。
パイプは縦に向かって流れている共用部分として設定されているため、リノベーションをしても移動はできません。
間取りを変更するときに邪魔になることもありますが、タイルや鏡を張ったり色を変えたりすると、目立たずおしゃれな空間を目指せます。

〈バルコニーの増築〉

バルコニーやベランダは共用部分に設定されており、基本的に増改築ができません。
なぜなら災害が発生したときに避難経路の一部として想定されているからです。防災上の理由から共用部分として指定されている、ということを覚えておきましょう。
また、バルコニーにスロップシンクなどを増設することもできない場合が多いです。避難経路となるので、避難の妨げになるものは置かないように注意してください。

マンションリノベーションでできないことを知って理想の住まいに

マンションリノベーションの注意点!実はできないことがある

マンションリノベーションでできることは、構造や部位、管理規約などによってもさまざまです。事前にしっかりと構造や管理規約等をチェックする必要があります。理想のリノベーションを叶えるために、どのように手を加えられるのかリノベーション会社と相談することが大切です。

株式会社IDA Companyは神戸市灘区を中心にリノベーションを手掛ける地域密着型の会社です。マンションのリノベーションに関する問い合わせや、見積もりを承っております。「リノベーションしたいけれど、できるかできないか悩んでいる」という方はまずは気軽にご相談ください。

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住宅リノベーションを手がける IDA Company(アイディーエーカンパニー) のコラムです。 リノベーションの基礎知識や、デザインやインテリアに関することを代表ブログでお届けしています。 コラムを通じて、住宅リノベーションの知識を深めつつ、私たちのことを知っていただけたら嬉しいです。

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