こんにちは、IDA DESIGN代表の伊田昌玄です。神戸市灘区を中心に住宅・商空間のリノベーションを手掛けています。
今回は『築50年、築古マンションのリノベーションの注意点！』についてお話します。
＜目次＞
人気エリアで理想の住まいの選択肢
私、伊田は神戸で10年以上この仕事をしています。その中で神戸は人気のあるエリアで人口密度も高い街だと感じています。神戸で新築マンションや新築戸建てと限定して、希望の地域や駅の近くなどとエリアを絞って探そうとすると難しいことがよくあります。
こういったことは神戸に限らず、他の街でもよくあることだと思いますが、その場合の選択肢としては、新築にこだわらず、築古の戸建てやマンションをリノベーションして理想の立地に理想の住まいを実現するといった方法があります。
築古マンション選びの注意点
人気のエリアで新築マンションに限定することなく選択肢を広げることで、理想の立地の物件に出会えることがあります。しかし、築古マンションの場合は検討する際に注意していただきたい点があります。その注意点は、購入した後のリノベーション工事では”どうすることもできない部分”なので、事前にチェックしておくことが大切です。
築古マンション選びのチェック項目
①マンション管理体制のチェック
②共用施設のチェック
③共用設備関係のチェック
この3点に着目してください。
①マンション管理体制のチェック
マンションは資産価値の維持向上のため長期的なメンテナンスが必須となります。
それをどのように確認すればよいかというと管理体制をチェックすることが目安となります。
具体的には
・「長期修繕計画書」がきちんと作成されているか
・「長期修繕計画書」の内容は適正かどうか
例をあげるなら耐震性の確保や、漏水などの補修です。
・修繕のための修繕積立金がきちんと徴収されているか
日々の暮らしには修繕積立金が安いほうが助かりますが、安すぎるのも問題です。
きちんと計画通りに徴収されていないと修繕計画が実行できないなどの問題に直面します。
上記の項目がきちんとしており、これまでも修繕計画に基づき適宜修繕が行われて、現状も問題なく管理されているかどうかは確認しておきたいところです。
②共用施設のチェック
次に共用設備などに関してですが
・オートロックかどうか
・エレベーターが安心して使えるかどうか
住人の立場では、後から容易に変更できない箇所なので、重要視される場合はチェックしておくと良いです。
③共用設備関係のチェック
・インターネットの環境
戸建てと違い配線などの関係で、インターネット環境が希望通りにならない場合もあります。
・電気容量のチェック
各住戸まできている電気容量が小さいと、電気の床暖房を新設したい場合やIHコンロを新設したい時に難しい場合があります。
・音の問題
マンションリノベーション工事では自分の住戸からの生活音を低減させることはある程度可能なのですが、周りの住戸が出した音の対策は難しいケースがあります。またエレベーターの横の住戸は機械音などもチェックしておいたほうが良いです。
築古マンションのリノベーションの注意点
このようにリノベーションが始まるまでにチェックしたい内容がたくさんありますが、物件が決まるとはじまるリノベーション工事でも注意点があります。
おすすめは、電気、給排水配管等すべて変えるフルリノベーションです。
フルリノベーションとは一部だけでなく住宅全体をリノベーションする場合を指します。築古マンションの場合は配管等、劣化しているケースが考えられます。
部分的にリノベーションすることもできますが、その場合は工事範囲が限定されるので、その先の配管などに不具合があった場合、もう一度解体して工事が必要になると余計に費用がかかることがあります。また、間取りについてですが、時代にあった間取りが多いと思うので、今の暮らしと合わない場合が多いです。そういったことから、築古マンションのリノベーションの注意点として、フルリノベーション前提に考えるのがおすすめです。
次に注意点としてあげられるのが、断熱性能です。
住宅業界で時代とともに進化している部分で、古い家ほど断熱性能が低いケースが多く見られます。暮らしやすさや光熱費にも大きく関わります。断熱性能の向上を考えた場合、対策をして一番効果が感じられるのは窓です。
ただ、マンションは管理規約などにより窓を取り替えることができないケースがあります。その場合の対処法として、内窓をつける方法があります。今は国内メーカーからマンションの窓の内側につける内窓の商品が開発されており、それによって断熱性能の大幅なアップが見込まれます。
また、国の方針としても省エネの観点から、高性能断熱窓へのリノベーションの補助金の制度があります。省エネと快適性などから考慮しても、上手に活用するのが良いと思います。
このように注意点を参考に理想の住まいへ、築古マンションのリノベーションという選択肢も検討されてはいかがでしょうか。
IDA DESIGN（株式会社 IDA Company アイディーエーカンパニー）は神戸市灘区を中心に住宅のリノベーションを手掛けており、築古マンションのリノベーションも行っております。リノベーションに関する問い合わせや見積もりを承っておりますので、気軽にご相談ください。
